Одной из разновидностей операций с недвижимостью является заключение соглашения о мене недвижимого имущества. Договор мены недвижимого имущества - возмездное, двустороннее соглашение, согласно которому собственники объектов являются одновременно и покупателями, и продавцами. Эквивалент денежных средств - обмениваемые товары.
Важно! При не равнозначности стоимости обмениваемых объектов по данным взаимоотношениям могут быть применены денежные средства в качестве доплаты для обеспечения равноценности.
Согласно Гражданскому кодексу РФ под договором мены подразумевается сделка, по которой каждая из сторон обязуется передать в собственность второй стороне товар исключительно в обмен на другой товар. По своему экономическому содержанию данный вид операций сопоставим с договоренностью о купле-продаже, поэтому общие правила составления едины. Операции по бартеру с переходом собственности на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации, к нему должен прилагаться акт приема-передачи, подписываемый непосредственно при обмене документами и ключами.
Существенные условия договора мены
- Предмет возникновения данного типа взаимоотношений - должны быть прописаны сведения о недвижимом предмете сделки с указанием его кадастровых характеристик (местоположение, площадь и т. д.).
- При операциях обмена жилых помещений - список лиц, сохраняющих право пользования объектом после смены собственника.
- Дополнительные условия, по которым должно быть достигнуто соглашение по заявлению участников сделки.
- Стоимость передаваемого недвижимого актива (цена всех товаров).
Внимание! При отсутствии одного из условий договоренность не может быть достигнута и считается недействительной.
Кроме того, при неравноценных стоимостях передаваемых объектов обязательным условием, прописанным заранее в соглашении, является размер вносимой доплаты, при отсутствии этой информации цена недвижимого имущества считается равноценной.
Важно! При осуществлении доплаты собственник, получивший денежные средства, получает доход и должен уплатить с него 13% налога, согласно действующему законодательству.
Отличительной характеристикой операций по обмену является то, что оба участника выступают и продавцом, и покупателем товара, поэтому наделены одинаковыми правами и обязанностями той и иной стороны.
Внимание! При проведении обмена могут присутствовать более двух сторон-участников.
Важный момент при заключении сложных договоренностей - товарообмен происходит только между объектами, права на которых зарегистрированы.
Основные особенности соглашения мены
- Направленность на передачу имущества в собственность (сближение с операциями купли-продажи) - исключается возврат имущества.
- Встречное предоставление - товарообмен исключительно на товар при ряде исключений:
- наличие доплаты при не равноценности;
- товарообмен иного имущества на недвижимость (например, авто на квартиру);
- обмен большой недвижимости на несколько маленьких (для равноценности сделки
Момент перехода права собственности - одновременный переход права собственности при исполнении сторонами всех условий договора и прохождении государственной регистрации. В случае уклонения одной из сторон прохождения регистрации сделки, предусмотрено возмещение убытков в связи с задержкой.
Примерный перечень документов, необходимых для прохождения государственной регистрации договоров мены недвижимости
- Заявление участников сделки (их официальных представителей).
- Подтверждение оплаты регистрации (копия, оригинал).
- Для физических лиц: удостоверяющие личность документы.
Для юридических лиц: учредительные документы, документы постановки на учет в качестве налогоплательщика с присвоением ИНН (оригинал, копии), выписка из ЕГРЮЛ. - Подтверждение полномочий представителя (оригинал, копия доверенности).
- Оригиналы письменно составленных соглашений - по экземпляру каждому из сторон сделки и один для прикрепления к делу.
- Документы, подтверждающие право собственности на обмениваемое материальное средство.
- Кадастровые паспорта объектов сделки (оригинал, копия, заверенная органом, выдавшим данный документ).
- Подтверждение передачи недвижимости.
- Разрешение органов опеки при наличии части собственности у несовершеннолетнего.
- Согласие одного из супругов при приобретении недвижимости в период брака.
Форма договора мены
Данный вид соглашения не содержит определенного законодательно установленного образца, поэтому по структуре образец договоренностей о таких операциях с объектами собственности совпадает с формой, заключаемой при продаже недвижимых активов, т. е. он должен заключаться в письменном виде в форме одного документа, подписываемого всеми сторонами сделки.
Внимание! При обмене недвижимого имущества разных регионов смена права собственности производится отдельно по месту нахождения каждого объекта (регистрация договора об обмене осуществляется в одном из территориальных органов службы в пределах округов, в которых находятся объекты).
Договор мены недвижимости можно составить, основываясь на образец.
Заключение
Одним из древнейших способов взаимодействия между людьми является обмен. Товарообмен - инструмент взаимоотношений, по которым сделка происходит по товарам без привлечения денежных средств. В соответствии с действующим законодательством договор мены - вид соглашения, по которому товары обмениваются между собой со сменой собственника (обязательное условие договоренности).
Сторонами-участниками могут выступать как физические, так и юридические лица, имеющие право собственности на этот объект. Обмен недвижимого имущества может происходить как на равноценную недвижимость, так и на другой товар.
В целом соглашение об обмене активами с переходом права собственности схоже с операцией купли-продажи, но имеет свои особенности и ограничения. Образец договора можно составить самостоятельно, основываясь на образце купли — продажи, но включив некоторые изменения.
Помимо всего прочего, преимуществом соглашения мены жилых помещений, является уменьшение спроса на жилье: граждане имеют право распоряжаться своим имуществом без наличия свободных денежных средств.
Post Views: 1 594
Договор мены недвижимости заключают с целью передачи объекта недвижимости в законное владение другому лицу в обмен на иное имущество, согласно ГК РФ статье 567 . Это обусловлено правом собственника распоряжаться своим имуществом как угодно, в соответствии с законодательными нормами, в том числе и передавать права на собственность другому лицу.
Суть договора мены
Договор мены — это двухстороннее соглашение о взаимном обмене объектами недвижимости или товарами с предоставлением полноправного пользования. Во внешней торговле — это бартер.
При заключении соглашения о мене, каждый из участников сделки признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого обменного товара или имущественных прав.
Участниками мены могут быть и физические, и юридические лица. Распространены сделки между родственниками, что не запрещено законодательством РФ.
Договор мены имеет некоторые нюансы, касающиеся указания цены передаваемых объектов. Например, если товары равноценны, то можно не указывать их стоимость. Если же один из обменных товаров ниже стоимости второго, то его собственник обязуется выплатить разницу, что вносится отдельным пунктом.
В случае с меной недвижимости, переход имущественных прав на объекты происходит не одновременно, а только по выполнению каждой стороной регистрационных процедур.
Условия заключения
Соглашение мены недвижимого имущества по условиям похоже на договор о купле-продаже, в связи с чем законодательный регламент может быть распространен и на этот вид сделки, согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ . В соглашении мены прописывают общие условия соглашения и существенные.
К условиям договора мены относят:
- Предмет соглашения — это единственное существенное условие;
- Стороны сделки;
- Список лиц, у которых сохраняется право пользования передаваемой недвижимостью, если они есть;
- Количество, качество и другие характеристики предметов обмена;
- Условия обмена, порядок и срок;
- Условия возврата и возмещения убытков;
- Другие необходимые условия с точки зрения участников.
Указание цены не является существенным условием договора мены, даже если обменивается недвижимость.
К существенным условиям относят права граждан, которые с учетом законодательства имеют право пользования передаваемой недвижимостью. Чаще всего это касается договоров мены квартир, домов и других жилых объектов.
В соглашении обязательно прописывается список прав этих граждан на пользование жильем после смены собственника. К ним относятся лица, живущие по договору о найме, иждивенцы, недееспособные граждане, бывшие члены семьи собственника и т.д.
Составление договора мены недвижимого имущества
Конкретная формы договора мены законодательством не утверждена. К такому соглашению, если это касается недвижимого имущества, применяют нормативы составления по образцу договора купли-продажи недвижимости. То есть, договор мены составляется в письменной форме, одним документом, и подписывается сторонами сделки, в соответствии со ст. 550 ГК РФ.
Нотариальное заверение необязательно, но не возбраняется. Участники заверяют документ своими подписями, что является достаточным условием для этого вида договора. По обращению в ЕГРН , регистратор проводит проверку договора мены недвижимого имущества и прилагаемых документов.
Структура договора мены недвижимости выглядит следующим образом:
- Вступление содержит название договора и информацию об участниках, включая их паспортные данные;
- Предмет договора мены подразумевает описание товаров и имущественные права, на которых отсутствует обременение (п. 2 ст. 557 ГК). Обмениваемые объекты предполагаются равноценными (п. 1 ст. 568 ГК), а в случае ценовой разницы, собственником более дешевого объекта вносится доплата (п. 2 ст. 568 ГК);
- Стороны соглашения могут быть только совершеннолетние дееспособные физицеские лица и юридические;
- Срок и условия определяется сторонами. Если объекты передаются в разное время, право собственности у участников возникает только после получения объектов обеими сторонами (ст. 570 ГК). Также применимо правило о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК , ст. 569 ГК).
Подробное содержание договора мены выглядит так:
- Название документа, дата и место составления;
- ФИО, адреса, паспортные данные сторон сделки. Для юридических лиц — регистрационные и подтверждающие документы;
- Описание и характеристика предмета договора. Если это недвижимость, то подробно внести все характеристики, которые позволят идентифицировать подлежащий обмену объект;
- Размер и сроки доплаты, если требуется;
- Порядок совершения сделки;
- Права и обязанности сторон;
- Ответственность участников;
- Иные условия на усмотрение сторон;
- Дата, место и подпись участников. Для юридических лиц — подпись и печать.
Если предметом мены выступает квартира, дом или иная недвижимость, то рекомендуется в договоре прописать следующие уточнения, помимо основных:
- Подробные характеристики недвижимости — адрес, этаж, номер дома, общая площадь, кадастровый номер и другие характеристики;
- Указать, какими недостатками обладает объект для того, чтобы не возникло спорных моментов;
- Если недвижимость находится в общей или долевой собственности, то вносится пункт о получении согласия на совершаемую сделку. Письменное разрешение о согласии других лиц прилагается к основному договору;
- При обмене квартирами или другим жильем надо прописать порядок и сроки их освобождения (сроки выписки и полного освобождения);
- Подтверждение отсутствия обременений и долгов;
- Внести пункт о порядке и способе урегулирования споров.
Мена недвижимого имущества на движимое
Согласно ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) и информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 , собственники движимого и недвижимого имущества имеют возможность осуществлять ее обмен, заключив договор мены собственности.
Документ составляется в письменной форме, где указываются существенные условия соглашения. Если происходит обмен недвижимого имущества на движимое, стороны могут обратиться к нотариусу.
Если договор составляется самостоятельно, необходимо согласовать следующее:
- Детально описать предметы обмена, дав полную характеристику для того, чтобы идентифицировать их. Так, для квартиры необходимо указать адрес, этаж, площадь, недостатки и другие характеристики. Для автомобиля — номер, марку, цвет, недостатки и другие технические характеристики;
- Если предметы объекта находятся в долевой или совместной собственности, указать разрешение на сделку;
- Указать стоимость объектов обмена и разницу для доплаты.
Остальные пункты соглашения мены недвижимого имущества на движимое сохраняются как и в стандартном соглашении.
Договоры мены движимого имущества на недвижимое необходимо зарегистрировать в ЕГРН или МФЦ , так как один из объектов является недвижимостью и необходима передача прав владения.
Мена с доплатой
Для стандартных договоров мены, указание стоимости не является существенным условием и предполагает обмен равноценных товаров. Но, для мены в случае с недвижимостью, необходимо определить цену каждого из передаваемых объектов, так как чаще всего они не равноценны.
В соглашение вносится пункт о стоимости каждого из объектов. Устанавливается разница доплаты для участника, который предоставляет товар более низкой стоимости, или же предусматривается возможность компенсации иными способами. Также указывается срок доплаты. Если этот пункт не прописан, то есть риск не получить возмещение.
Порядок регистрации договора мены
Учитывая ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018), если в договоре мены один из передаваемых товаров или оба являются недвижимым имуществом, то государственная регистрация является обязательной процедурой. Право собственности на недвижимость участник получит после обращения в регистрационный орган.
Учитывая ст. 570 ГК РФ , госрегистрация договора мены производится после обоюдного обмена объектами недвижимости, согласно акту приема-передачи.
Регистрация права собственности на квартиру или любое другое недвижимое имущество проходит следующим образом:
- Каждая сторона собирает требуемый пакет документов и оформляет заявление о постановке на учет объекта недвижимости;
- Бумаги и заявление предоставляются в регистрационный орган по месту нахождения передаваемого объекта;
- В момент подачи заявления вносится оплата госпошлины в размере 2 тыс руб для физлиц и 22 тыс руб для юрлиц;
- Если заявления были поданы в разных местах, то регистрационные органы уведомляют друг друга;
- После проверки документов, договор мены регистрируют в течение 5 дней, если нет никаких нареканий по документации и участники получают свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.
Необходимые документы
Для того чтобы совершить мену недвижимого имущества, необходимо предоставить в
Собственник недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению – дарить, продавать, передавать в наследство, обменивать. Последний вариант не так часто используется, как продажа, так как сложно найти оптимально подходящие обеим сторонам варианты. Наиболее распространено заключение договора мены недвижимого имущества между близкими и родными, однако закон не запрещает менять объекты и абсолютно посторонним людям.
Юридическая основа
Обмен квартиры отличается от процедуры по договору мены, так как при обмене жилья предполагается смена места жительства без переоформления частной собственности. К таким случаям относятся квартиры, предоставляемые по договору соцнайма. Особенностью подобных сделок является использование в качестве платы права собственности, исключая денежные средства.
Гражданское законодательство регулирует процедуру оформления договора мены. Согласно ст. 567 под данным документом понимают сделки с недвижимым имуществом, сопровождаемое обменом жилья между сторонами. Закон предполагает равноценность предстоящего обмена, однако в соглашении на мену может указываться другое.
Юридической особенностью такого соглашения служит признание обеих из сторон одновременно и будущим собственником, и продавцом текущей недвижимости.
Процесс обмена собственностью сопровождается обязательным составлением договора, в котором указываются условия предстоящего обмена и вступления в новые права.
Договор мены имеет множество сходных черт с купчей на недвижимости:
- в качестве оплаты принимаются права собственности, которые обретает каждая из сторон после заключения договора;
- для признания сделки законной необходимо подтвердить факт перехода прав между участниками процесса путем регистрации собственности и внесения регистрационной записи о сделке.
Обмен собственности признается неравноценным, если у одной стороны возникает определенная дополнительная выгода. Любое из условий процедуры обмена подлежит фиксации в пунктах договора.
Основные правила составления договора мены
Далеко не всегда обмениваясь недвижимостью, объекты сделки признаются равноценными. Чаще всего, мена сопровождается выплатой дополнительной компенсации одной из сторон, т.е. доплатой.
При составлении документа исходят из необходимости включать обязательные пункты и условия:
- предмет договора – оба объекта указываются с подробным описанием основных характеристик и точным адресом, включая этаж, количество комнат, размеров объектов;
- обмен не означает, что владельцы обмениваются одинаковыми видами недвижимости – при передаче квартиры, вторая сторона может получить участок, движимое имущество, иные ценные вещи;
- при различии в ценности обмениваемой собственности исходят из положений п.2 ст. 568 ГК, устанавливающих порядок оформления компенсационной выплаты стороне, чья собственность оказалась дороже;
- в договоре обязательно указание цены за каждый из объектов, а также определение дополнительной выплаты при неравноценности;
- каждая из сторон выступает одновременно в роли собственника отчуждаемого имущества и приобретателем, однако какого-либо специального названия для участников сделки законом не установлено;
- в тексте договора должны быть указаны сроки исполнения обязательств сторонами, а процесс передачи имущества сопровождается составлением приемопередаточного акта.
На видео о заключении договора мены
Не всегда участников мены двое – в некоторых случаях сделка производится между несколькими сторонами, а заключаемый договор относится к категории юридически сложных бумаг.
Договор мены недвижимости достаточно часто встречается в правоотношениях, связанных с оборотом недвижимости. По своей сути он во многом схож с договором купли-продажи – в обоих договорах происходит приобретение недвижимости. Однако, в договоре мены покупатель является одновременно и продавцом, причем такую двоякую роль выполняют обе стороны договора, а эквивалентом денег (по договору купли-продажи), является обмениваемая недвижимость. В некоторых случаях, в договоре мены так же могут фигурировать деньги – в том случае, если обмениваемые квартиры не равнозначны по своей стоимости и одна из сторон должна доплатить другой определенную сумму, чтобы обмен был равноценным. Рассмотрим более подробно существенные моменты, касающиеся договора мены.
Понятие договора мены недвижимости. Стороны договора, основные положения
В законе (ст.567 ГК РФ) дается общее определение договора мены. Это договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Применительно к договору мены недвижимости, можно уточнить, что по данному договору передается недвижимое имущество. Как уже упоминалось выше, в случае неравноценности обмениваемого недвижимого имущества, одна сторона доплачивает другой разницу в денежном эквиваленте. И хотя этот договор, исходя из его сути, должен отражать процессы перехода имущества от одного лица к другому, без участия денег, на практике, чаще встречаются ситуации, когда происходит обмен недвижимостью с доплатой, поскольку найти абсолютно равноценные объекты недвижимости крайне сложно. Договор мены недвижимости по экономическому содержанию и правовой характеристике во многом схож с договором купли-продажи, и поэтому в общих правилах подчиняется нормам о купле-продаже. Для договора мены недвижимости, так же как и для договора купли-продажи, обязательным является указание на предмет договора и его подробное описание. Поскольку в договоре мены происходит взаимная передача объектов, необходимо дать описание обоим имущественным объектам. Так, в договоре необходимо точно охарактеризовать обмениваемое имущество: для квартиры – указать адрес, площадь, количество комнат, этажность и прочие параметры. При мене земельного участка необходимо указывать его местоположение, категорию земли, цели использования, площадь участка.
Необходимо заметить, что говоря о договоре мены недвижимого имущества, на первый взгляд может показаться, что речь идет только об обмене одинаковых по сути предметов – квартиры на квартиру, земельного участка на земельный участок. Но на самом деле, это не так. Например, возможет обмен собственником жилого помещения его как на любое другое жилье, так и на земельный участок. Так же иногда возможен обмен и на совершенно другое имущество, например, автомобиль (хотя такие сделки очень редки).
В связи с тем, что равноценной обмениваемая недвижимость может быть крайне редко, законодательно установлено (ст. 568 п.2 ГК РФ) правило о выплате компенсации тем участником договора, чей объект недвижимости имеет меньшую ценность, чем недвижимость (квартира, земельный участок и т.д.) представляемая противоположной стороной. Однако, такая неравноценность должна быть заранее оговорена в заключаемом договоре, а не быть результатом последующих оценок.
Упомянув о цене в договоре мены недвижимости, следует заметить, что речь идет о цене каждого из обмениваемых объектов. Цена каждого объекта недвижимости должна быть указана в договоре – это существенное условие. В случае неравноценности объектов, так же обязательно указание на размер доплаты – платеж при этом производится непосредственно до или после передачи имущества – на это так же необходимо обязательно указать в договоре.
Несколько слов хотелось бы сказать о сторонах данного договора. В договоре мены покупатель и продавец как бы совмещены в одном лице: каждая из сторон сделки признается и продавцом недвижимости, которую она обязуется продать, и одновременно покупателем другой недвижимости, которую она обязуется принять в обмен. Следовательно, каждая сторона данного договора одновременно наделяется и правами, и обязанностями, как продавца, так и покупателя. Это одно из отличительных качеств договора мены недвижимости. Кроме того, хотелось бы заметить, что законодательством не установлены специальные названия для каждой из сторон этого договора.
Так же следует знать, что в договоре мены недвижимости могут участвовать более чем две стороны – это сложные договоры мены, в которых участвуют три и более сторон. При составлении таких договоров важно, чтобы стороны передавали только те помещения, права на которые у них зарегистрированы. То есть, заключая договор с большим количеством сторон, прежде всего, необходимо удостовериться, что передаваемое имущество принадлежит лицам, участвующим в договоре, на праве собственности.
В договоре мены недвижимости необходимо указать сроки передачи имущества. И, кроме того, как и в случае с куплей-продажей, нужно оформить акт приема-передачи квартиры. Данный акт сторонам следует подписывать непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилье.
Равно как и в случаях с куплей-продажей, для договоров мены недвижимости, если одним из собственников (сособственников) является несовершеннолетний, необходимо получить разрешение от органов опеки. Так же, если обмениваемая недвижимость приобреталась в браке, требуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку.
Существенным условием договора мены квартиры (жилого дома) является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его передачи новому собственнику. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным, а значит, его регистрация невозможна.
Форма договора мены, необходимые документы
Поскольку к договору мены недвижимости применяются правила договора купли-продажи, то договор мены можно составлять в простой письменной форме, либо, по желанию сторон, удостоверить его нотариально. Нотариальное удостоверение желательно в случаях сложных договоров, о которых говорилось выше.
Кроме того, так же как и договор купли-продажи недвижимости, договор мены недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Так же, регистрации подлежит и переход права собственности на обмениваемый объект недвижимости – необходимо зарегистрировать права собственности новых хозяев недвижимости. Если обмениваемая недвижимость находится в разных городах, то оба перехода права собственности регистрируются отдельно – государственная регистрация осуществляется по месту нахождения жилья, следовательно, и право собственности нового хозяина регистрируется в том городе, где находится недвижимость.
Для регистрации в органы УФРС подаются следующие документы:
Непосредственно сам договор мены, подписанный сторонами;
Правоустанавливающие документы сторон на обмениваемые объекты недвижимости;
Документы, удостоверяющие личности сторон сделки (паспорт);
Техническая документация на обмениваемые объекты недвижимости (документы Ростехинвентаризации – технический паспорт и оценочная стоимость – при обмене квартир; кадастровый паспорт земельного участка, документация на постройки на земельном участке – при обмене земельными участками, и т.д.);
Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию;
Заявления собственников;
Выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности по оплате квартплаты (при обмене квартир);
Нотариальное согласие супруга на сделку, а при отсутствии супруга у стороны сделки - нотариально заверенное заявление об отсутствии супруга;
Справка из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам на имущество;
Согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жильем, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане).
Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т.д.) не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю (ст. 210, 211 ГК РФ). При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество, передаваемое сторонами по договору мены, должна осуществляться одновременно. Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Говоря о налогообложении, в связи с заключением договора мены недвижимости, следует знать о том, что собственник, получивший деньги, должен будет заплатить налог на доход физических лиц в размере 13%.
Что Вы думаете по поводу статьи «Договор мены недвижимости: понятие, форма, существенные условия»? Прокомментируйте ее, пожалуйста!
Гражданское законодательство определяет, что мена позволяет в добровольном порядке передавать имущественные права на какую-либо вещь в обмен на права владения какой-либо другой вещью.
Согласно 567-й статье ГК РФ лица, участвующие в обмене, признаются продавцом и покупателем, а договор обмена между данными лицами регламентируется, как сделка купли продажи. Изначально предполагается, что подлежащие обмену объекты являются равноценными .
Статья 567 ГК РФ. Договор мены
- По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
- К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В случае несовпадения стоимости предметов обмена, за предмет, стоимость которого выше, предусматривается доплата исключительно по соглашению обменивающихся сторон. Составляется документ о мене для правового регулирования взаимоотношений обменивающихся сторон и избежания каких бы то ни было недопониманий между сторонами.
Договор мены обладает следующими отличительными признаками:
- Основная направленность - это передача какого-либо имущества в собственность иному лицу.
- Обладает характером встречного предоставления.
- Имеет момент передачи прав собственности.
Законодательство
Справка! Процесс обмена регламентируется, главным образом главой 31 Гражданского Кодекса России . Именно этой главой определены основные правила выполнения мены, а также порядок составления и оформления соответствующей документации.
Таким образом, данный законодательный акт является основополагающим в регулировании вопросов такого рода. Также он помогает понять особенности оформления договоров обмена объектов недвижимого имущества на помещения и движимое имущество.
Обмен помещений
Поскольку форма договора мены недвижимости на недвижимость законом строго не определяется (за исключением вышеназванной 31-й главы ГК РФ), к такому договору применимы нормы о форме купли-продажи недвижимого имущества . Последняя регламентируется пунктом 2 статьи 567 Гражданского Кодекса РФ .
Для обмена жилых помещений регулятором выступает , а при обмене имущества, принадлежащего какому-либо предприятию, следует руководствоваться статьёй 560 Гражданского Кодекса РФ.
Статья 560 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия
- Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи ), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 настоящего Кодекса .
- Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.
- Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Что касается регистрации факта передачи прав собственности на недвижимые объекты: такая регистрация осуществляется исключительно тогда, когда обе стороны договора мены соблюли обязанности, указанные в статье 570 Гражданского Кодекса Российской Федерации . Всё это указывает на то, что регистрация перехода прав собственности подразумевает непременное предоставление передаточных актов, которые подтверждают передачу недвижимости.
Обмен движимого имущества
При таком виде обмена, в первую очередь, следует учитывать частую неравноценность объектов обмена . И здесь следует руководствоваться пунктом 2 статьи 568 Гражданского Кодекса РФ , согласно которому, при обмене неравноценных объектов предусматривается осуществление доплаты со стороны лица, чей объект является менее ценным.
В остальном законодательные нормы остаются аналогичными тем, что применяются при обмене недвижимого имущества на недвижимое.
Как составляется для обмена недвижимости на аналогичное имущество?
Отличия в оформлении между физическими и юридическими лицами
Договора обмена недвижимостью могут быть заключены как между физическими, так и между юридическими лицами. Отличий между такими документами минимум, но они всё же имеются.
В случае с юридическими лицами в договорных документах должна быть прописана информация о юридическом лице:
- дата и место регистрации;
- юридические адреса;
- расчётные счета в банках, через которые будет произведена доплата (в случае с неравноценным обменом) и т.д.
Отличаются такие договора и заполнением. Так, если вводная часть документа для частных лиц содержит лишь паспортные данные физических лиц, то в случае с юр. лицами помимо их наименования, необходимо указывать данные лица (или лиц), уполномоченного подписывать все необходимые бумаги и все сопутствующие документы.
Если по каким-то причинам после составления договора полномочия по его подписанию передаются другому лицу, к договору прикрепляется нотариально заверенная доверенность, оформленная на это лицо.
Внимание! Договорная документация должна непременно включать в себя информацию о сроках действия договора, о правах, обязанностях и ответственности (в случае нарушения) сторон.
Нужно ли удостоверять у нотариуса?
Как в случае с физическими так и с юридическими лицами вся документация должна быть заверена нотариально в обязательном порядке .
Нотариальное заверение договора мены, а также всей сопутствующей ему документации позволяет сторонам соглашения быть уверенными в законности всех проводимых операций, поскольку в этом случае нотариус выступает как бы гарантом исполнения сторонами всех прописанных в договоре мены пунктов.
Налоги
Если объекты, являющиеся предметами обмена признаются равноценными, то ни одна из сторон не является получателем экономической выгоды, имеющей натуральную форму и в этом случае уплата каких-либо налогов не предусматривается.
В случае же неравноценности обмениваемых объектов лицо, получающее доплату, обязано уплатить налог с той суммы, которую получает, поскольку согласно статье 567 Гражданского Кодекса РФ такое лицо приравнивается к продавцу имущества. Размер уплачиваемого налога следует уточнять в государственной налоговой инспекции на момент совершения сделки.
Инструкция по государственной регистрации
Куда обращаться?
При желании сторон осуществить мену, сторонам необходимо обратиться территориальные органы Службы тех регистрационных округов, на чьих территориях расположены объекты
, подлежащие обмену.
При поступлении в территориальные органы Службы подобного обращения данными органами выполняется соответствующая запись в ЕГРН о поступлении такого обращения, указывающего на наличие правопритязания по отношению к объектам недвижимости, которые указаны в договоре обмена.
Обратите внимание! В случае, если выполняется обмен недвижимости на движимое имущество, кроме территориальных органов Службы необходимо также обратиться в тот государственный орган, в котором зарегистрировано движимое имущество.
К примеру, если движимым имуществом является автомобиль, необходимо обратиться в МРЭО того территориального округа, где выполнена регистрация данного автомобиля.
Необходимая документация
Для выполнения государственной регистрации договора мены типа недвижимость-недвижимость сторонами договора должны быть предоставлены следующие документы:
Статья 157 ГК РФ. Сделки, совершенные под условием
- Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
- Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
- Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.
Для выполнения государственной регистрации договора мены типа недвижимость-движимое имущество, в вышеуказанные органы необходимо предоставить практически тот же перечень документов, который указан выше, с той лишь разницей, что сторона, являющаяся собственником движимого имущества, которое является предметом обмена, должна предоставить соответствующие документы, подтверждающие права владения данным имуществом, заверенные соответствующими органами.
В случае государственной регистрации договора мены между физическими лицами, из вышеуказанного перечня следует исключить документы, относящиеся исключительно к юридическим лицам. Если же выполняется регистрация договора между юридическими лицами, необходимо предоставление всей указанной выше документации за исключением тех документов, которые не требуются в каком-то отдельном случае.
Внимание! Все вышеназванные документы должны в обязательном порядке быть предоставлены как в оригинале, так и в копиях в количестве из расчёта один экземпляр на каждую сторону договора плюс один экземпляр для внесения в дело. Вся без исключения документация (и копии) должна быть заверена нотариально.
Стоимость и сроки
С 1-го января 2017-го года стоимость государственной регистрации договоров мены установлена в размере 2000 рублей . Дополнительно могут оплачиваться иные действия, связанные с государственной регистрацией. Стоимость таких действий индивидуальна в каждом отдельно взятом случае.
Максимальный срок исполнения регистрации составляет 7 рабочих дней непосредственно с момента обращения и подачи соответствующего заявления.
Условия и основания для расторжения
Расторжение договора мены может быть выполнено при следующих условиях:
Несмотря на всю кажущуюся запутанность и сложность, наличие издержек и прочих нюансов, сделки по обмену являются наиболее доступными и позволяющими гражданам при минимальных издержках реализовать собственные имущественные интересы.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .